写篇文章，纪念下合肥楼市这两年！
前几天合肥房管局发布了延长《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》有效期的通知，2021年4月14日施行的公证摇号和公开销售政策继续实施，延期三年。恍然间已经两年过去了，不由感慨时间去哪了？身在其中不知觉，但回首却发现时光如梭，我们已经走过了一年又一年。而这两年合肥楼市也发生了很多变化，今天班长和大家一起来回忆一下，留个纪念。当然，如有错误和遗漏欢迎指正和补充，毕竟记忆力大不如从前……。合肥是在2021年4月6日发布的“合肥房地产新政八条”，到今天正好两年时间。其中涉及到了稳定增加土地供应、学位制、限购、摇号+限售、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、打击各种房地产市场乱象等。这八条政策出台的背景是合肥自2020年11月开始，房价开始了一轮来势迅猛的上涨行情，其中以学区房涨幅最为明显，其他政务、滨湖、高新、蜀山、包河、经开和庐阳等区域或者其中一些板块的二手房价格也是连连上涨。在一片欣欣向荣的市场下，街头巷尾均在讨论房子、房价，极为狂热。而二手房价格的猛然上涨，新房价格并没有时间来进行调节，也不能灵活定价，还是执行前期的限价，让合肥楼市出现了众多“倒挂盘”，也就是新房的价格远低于周边二手房的价格，其中高者更是有着万元每平的差价。利润动人心，所以市场上“号头费”横行，加上不冷静的市场，普通人想买热门楼盘往往会吃“闭门羹”，即便次一级楼盘也往往不得其门而入，总之乱象极多。在中央调控政策导向、任由市场发展极刚易折的风险下，合肥发布了新政八条。新政八条的发布，可以说是合肥楼市的一个转折点，在一系列调控之下，市场乱象一扫而空，并逐渐冷静，购房目标也从二手房转向新房，我们以最热门的政务区、滨湖和高新区为例。经过数月的发酵，到了7月，政务区和高新区的销量比3月下滑了82.7%，滨湖区下滑了76.9%，降幅极为明显，不过此时价格并没有明显变化，市场余温也让48/38学区房价格迎来一波涨幅。（数据引用贝系，下午为部分楼盘数据）所以2021年8月又连续发布了《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，扩大限购范围，加入了38中、和平小学、48中和屯溪路小学学区内二手房，补上了之前的漏洞。又祭出了二手房指导价这个大杀器，不过具体指导价格并未出台，后面二手房市场急转直下，更没有了发布的必要。不过与之相反的是新房、尤其是限价盘的热度居高不下，千人登记成为常态，所以8月合肥又发布新规：热点楼盘实行冻资的政策。原本的验资规定，可以一笔资金多个小马甲使用，在实行冻资后，登记人数显著下滑。另外值得一提的是2021年6月第一轮集中土拍的规则进行了很大调整，其中影响最为深远的就是实行毛坯限价制度和不允许通过地下室拉低楼栋均价。这对于稳定市场起到了极为明显的作用，购房者不用担心未来半年到一年内新房价格大涨，再加上摇号政策，给买房人吃了一个定心丸，甚至限价后部分小高、洋房价格更加便宜，减少了市场恐慌和焦虑气氛。随后二手房市场一路下滑，我们可以看到从7月开始销量连续下跌，直到10月仅有776套，实在惨不忍睹，价格也出现了一定幅度的下滑。（数据源：贝系，不包含三县）低迷的二手房市场，叠加开发暴雷，新房价格上涨等因素，也影响了新房市场热度。一方面新房的供应变多，不再像之前那样悟着，纷纷开始抢跑，但另一方面新房登记人数却变少了，能摇号的楼盘越来越少，放弃选房比例越来截大。比如上月火爆全网的龙湖光年，2021年10月登记时，推出5栋楼，排名前70的购房者多人放弃，到选房结束还有20套房源未出售（2楼10套），市场观望气氛浓重。到年末，以滨湖区为例，有4个新盘5批次启动登记，共推出640套房源，却仅仅只有建发美的珺和府达到摇号条件，2.6万的置地栢悦轩也未达到摇号条件，开发商也纷纷降低首付比例。而在调控端，2021年下半年并没有太多动作，主要是国庆假期后，10月8日，合肥发布《关于开展职住平衡试点工作的通知》，在高新区试点职住平衡。合肥高新技术产业开发区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例的房源优先用于刚需人群购房后，同时提供不低于总房源30%比例的房源用于合肥高新技术产业开发区职住平衡试点工作。随着时间到了2022年，经过了2021年下半年的低谷后，市场有反弹的迹象，首先开年第一轮集中土拍供应了多个优质地块，其中又有省府5宗地最引人关注，也就是高速尚宸院、置地悦玺、保利天珺、高速尚如院和中铁璟和院。3月初政务东的星澜湾一次性推出600多套房源，吸引了1730人成功登记，也给开年的市场注入一针强心剂。二手房市场也呈现了向上的趋势，3月合肥市区成交了1889套，九区三县共成交2279套房源，除长丰外，销量均不同幅度上涨。（数据源：贝系）不过回暖的趋势被突如其来的疫情打破，不管是新房还是二手房市场都急转直下，春节后到4月8日，共有34批次楼盘登记，但是触发摇号的仅有新站区的高速中央公园、包河区的陶然里、星澜湾和中骏世界城这几个楼盘。最具代表性的是省府东板块的保利中交和光逸境，在合肥施行登记摇号政策之后，省府板块各楼盘共登记过12次，还是省府板块第一个未达到摇号条件不用摇号的楼盘，而且还是100多平的小面积房源。接下来的楼市可以说忽如一夜春风来，千树万树梨花开，自3月郑州全面放开限购、限贷政策以后，各地的放松力度逐渐加强。从三四线城市到以郑州、兰州、苏州为代表的二线城市，可以明确的是房地产调控已经进入一个新的阶段：由紧到松！合肥没有例外，5月合肥进行首轮重要调控，主要分为几个方面，一是瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；二是限购区域社保由连续一年变累计6个月，只要在过去2年内累计6个月即可，断缴也不影响，还可以一次性补缴；三是合肥本市户籍的可以在限购区域购买第三套，但是只能买二手房不能买新房。整体上看合肥这一次的调控还是比较温和的，力度比较小。另外还发布了二孩政策：规定是对于已生育两个及以上子女，且有子女年龄未满18周岁的家庭，首付比例不低于3成（具体首付比例符合金融机构贷款政策确定的购房资格首付比例要求）。二孩政策的执行对于普通楼盘并没什么影响，但对于热门楼盘的促进作用极为明显，大幅降低了购房门槛，所以随后省府楼盘登记人数大幅提升。虽然5月的调控对楼市起到了一定促进作用，但是并没有达到预期，所以在6月合肥在5月的调控基础上进一步进行了放松。主要有以下4条：第一：户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。第二，非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保、个税认可追溯、补缴。第三，法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。第四，限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。调控的效果明显起到了促进作用，5月份九区三县2352套成交房源，相比4月份的1385套，上涨69.82%。6月合肥9区3县共成交2157套房源，7月份合肥9区3县共成交2390套房源，不过在短暂刺激过后，随后再次下滑。当然，也有此时集中爆发的外地多个城市频发的楼盘停工事件影响，让市场信心进一步下降。（数据源：贝系）新房市场接下来热度主要集中在了置地上玺、省府中轴F3、栢悦书香等热门盘上，调控在夏季仅发布了职住平衡的调整，将原30%的名额提升到提供不低于总房源50%比例的房源用于职住平衡试点工作，在高新区的基础上，新增经开区（不含新桥科技创新示范区）纳入职住平衡试点范围。随后高新区也发布了细则，将参与职住平衡企业范围扩大到工商税务关系在高新区的企业，取消了重点企业限制，取消了本科学历限制，也让后面普通购房者在高新区买摇号盘变得更加困难。进入秋季后，值得一提的是东部新中心的火爆，伟星东新壹号得益于东新的概念、合理的定价，还有交通、自然资源和开发商品牌的优势，584套房源共登记了2321人，让东新和瑶海区的楼市翻开了一个新的篇章。而随后受制于再次爆发的疫情、众阳影响，市场销量、价格双跌，尤其价格下滑十分明显，开发商、购房者双双信心不足。第三轮集中土拍中政务、经开、蜀山多宗地块流拍，第四轮土拍也表现不佳。而第三轮土拍也有几个重要变化：一是部分区域毛坯限价上涨，如第三轮集中土拍经开区应流地块毛坯2.98万（第四轮下调限价到26492元/平），滨湖区金融西南板块毛坯限价涨到2.76万等等；二是，要求第三轮和第四轮的地块毛坯销售；三是开始推出现房销售、不限价地块试点，也就是第四轮出让成功的伟星政务和包河红达地块。从下半年的数据来看，市区在7月以后，销量和价格一路下滑，价格在11月达到了最低谷，为2022年最低值。在低迷的市场下，为了刺激市场，合肥也在11月初取消离婚房查两年后的规定，离婚后房查不再加上前妻/前夫的套数，不查原家庭房产情况，只查个人名下及有抚养权未成年子女的住房套数。并在11月再次上线了购房资格码，随后又发布通知，对《新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》中部分内容进行调整，如降触发公证摇号的比例由1.5降低至1.2、公示时间统一调整为公示时间不少于24小时，选房结果可以不再公示、选房资格摇号完成后即进行选房顺序摇号等。之前的流程是登记→公示→选房资格摇号→公示→选房顺序摇号→公示→选房→公示，整个流程下来大约15天左右。调整后为登记→公示1天→选房资格和选房顺序摇号→公示1天→选房，最快7天就可以完成整个流程。这一系列的新规，让购房者能够更方便和更多的参与楼盘登记，摇号比例的降低也更容易触发摇号，让购房者获利的同时也利于开发商的宣传造势。12月初包河区发布关于《合肥市包河区房屋征收房票安置实施方案》（征求意见稿）公开征求意见的公告，随后多区也发布相关文件和计划执行。以包河区的规定为例：房票安置指房屋征收实施单位依据本方案将应安置房屋价值以房票形式出具给被征收人的结算凭证，由被征收人自行在包河区行政区域范围内购买新建商品房(含商品住宅、车位、车库及配套的储藏室)的一种房屋安置方式，并且政府会给与奖励。当然，房票安置也还有其他使用条件，如用于购房的资金，原则上不低于房票金额的90%，余额部分由房票出具单位在代缴购房款项后，据实支付给被征收人，票面金额不足支付购房款的，由房票使用人自行补足。房票自开出之日起，兑付期限至同批次空号分房公告之日止，但最长不超过12个月，在兑付期内主动放弃或期限届满未实际使用房票购房，应及时与房票出具单位办理房票退回、空号卡领取等相关手续。另外所持房票票面金额在购房过程中等同于货币资金，可直接用于验资、冻资等，也就是可以拿房票参与热门楼盘登记、摇号，细节考虑的还是非常充分的。如果不愿意房票安置，仍按照原征收补偿安置协议执行，房票使用仅限于房票开具的使用人本人，不得提现、转让、买卖、赠予、抵押、质押等等。时间再次到了2023年，2月开年的二手房市场叠加了2022年末和春节的需求，表现良好，合肥9区3县共成交3402套住宅，是近两年来表现最好的月份。在进入3月后，3月的销量2970套（还未去除商业和车位等，班长15号以后发布详细数据），高于2022年3月的2279套，低于2023年2月的3402套，虽然不及2月，但是表现依然还是不错的。但新房市场和接下来的市场还存在巨大压力，所以合肥在4月4日再次发布了新政，其中，涉及取消多个板块限购、刚需资格认定修改、购房套数限制等，前天班长已经发文详细介绍，就不赘述了。总的来看，2年前的4月和2年后的4月，虽然都发布了调控，但目的却大相径庭，2021年4月是为了抑制过热的市场，维护市场稳定。而2022年4月的政策却是为了刺激楼市，恢复市场热度和信心。市场降温非一日之功，在经过充满变化的两年后，回温也非易事，尤其重拾信心更需要时间，接下来调控还将继续，班长也会继续和大家分享各类原创文章和各区域或板块原创购房参考地图，也感谢大家对班长的支持和关注！
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